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【税務】No.10 少額償却資産特例の改正

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■□■□税理士による経営税務情報 No.28□■□■
                  発効日:2006/03/31
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□少額償却資産特例の改正

個人事業主及び中小会社で節税法として活発に利用されている。
「中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」が改正され
取得した30万円未満の資産が、一時の損金に算入できる期限が2年間延長さ
れ、20年3月31日までとなった。
また、1台30万円未満であれば何台でも損金計上ができたが、18年4月1日
以降は、取得価額の合計額が300万円までと改正された。
このため30万円未満の資産を多数購入していた事業者の節税規模が若干縮小さ
れたこととなった。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.9 防犯対策

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■□■□税理士による経営税務情報 No.27□■□■
                  発効日:2006/03/24
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□防犯対策

アパート・マンションを探す女性の方は、防犯面を重視して、2階以上・オー
トロックを指定されますが賃料は高くなります。
オーナーからすると対策が出来ていない貸室は、賃料が低くなりますので、少
ない金額での防犯対策は必要と思われます。
オートロックに出来ない場合は玄関に防犯カメラを設置するか、テレビドアホ
ンを設置する方法が効果的です。
犯罪が増えている現状では、防犯対策が賃料維持の重要なポイントです。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.9 中小企業会計基準適用に関するチェックリスト

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■□■□税理士による経営税務情報 No.26□■□■
                  発効日:2006/03/17
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□中小企業会計基準適用に関するチェックリスト

日銀による量的緩和解除が行われ、早晩、借入金利の上昇も予想されます。
中小企業では景気の回復は実感できない現状です。
信用保証協会の保証付き融資を利用されている方も多いと思いますが、保証
料は企業の経営状況に応じ0.5?2.2%に設定されています。
信用保証協会では、中小企業が保証付き融資を受ける際、関与税理士のチェ
ックリスト提出を条件に保証料を0.1%割り引くとしている。
また、三井住友銀行、商工中金等では、中小企業会計基準適用に関するチェ
ックリストの提出を条件に、無担保ローンを取り扱っています。
今後も同様の金融機関が増加する状況です。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.9 小規模共済制度

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■□■□税理士による経営税務情報 No.25□■□■
                  発効日:2006/03/10
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□小規模共済制度

小規模の会社役員と個人事業主を対象にした共済制度で、毎月の掛金は1,000円
?70,000円までの範囲で自由に設定できます。
以下のメリットがあります。

1.掛金の年額が確定申告及び年末調整時に所得控除に出来ます。所得が多い方
は節税額が大きく有利です。

2.個人事業廃止時、役員退職時、死亡時に一括で共済金を受け取る場合、退職
所得扱いとなり、税額が低くなります。

3.掛金の範囲内で各種の貸付が受けられます。
貸付の種類は一般貸付の他、傷病災害時貸付・創業転業時貸付・新規転業時貸
付・新規事業展開業貸付・福祉対応貸付・緊急経営安定貸付等があります。

申し込みは金融機関、商工会議所、青色申告会などで受け付けています。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.8 一級建築士

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■□■□税理士による経営税務情報 No.24□■□■
                  発効日:2006/03/03
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□一級建築士

現在は下火になりましたが、偽装マンションで問題となった一級建築士ですが、
全国に相当数の方がおられます。
当事務所の顧問先にも数社あります。
一般の方は家を建てるのは一生に一度あれば良いほうでしょうから建築士と知
り合う機会は少ないと思います。
しかしマンション経営や店舗を所有するオーナーさんで今後も拡大予定の方は、
優秀な建築士さんをパートナーに出来れば建築後の収支も良くなると思われます。
建設会社に直接依頼をすると当然建設会社内の建築士か、下請けの建築士が設
計、監理をすることになり、建設会社の施工を適正に監理することが出来ません。
一般に設計監理料は5?7%ですが建設会社の見積りをチェックしてもらい完
成まで独立の立場で監理してもらうと十分に報酬以上の効果が望めます。
建設には建築士の選定が一番重要と思います。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.8 現物出資

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■□■□税理士による経営税務情報 No.23□■□■
                  発効日:2006/02/24
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□現物出資

会社の設立時には資本金の払込みが必要となりますが、現金の手持ちが少ない
方は、車両や事業用資産を現物出資して、資本金とする方法があります。
銀行の払込保管証明書に代えて税理士の発行する現物出資証明書を設立登記申
請書に添付して会社を設立します。
売掛債権も対象となりますので、現在個人営業の方は利用しやすいと思います。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.8 確定申告

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■□■□税理士による経営税務情報 No.22□■□■
                  発効日:2006/02/17
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□確定申告

2月16日より確定申告書の受付が始まりました。
税金の還付は通常2ヵ月弱かかりますが、早く提出されますと税金還付も早め
になります。
申告書は国税庁のホームページでプリントでき、作成終了後、管轄の税務署へ
郵送提出できます。
今年の所得税の主な改正は老年者控除の廃止と青色申告控除の引き上げです。
(55万→65万)
消費税では、平成15年度の課税売上が1000万円超の事業者は平成17年分確
定申告が必要となります。
2,000万円程の税込売上の方は第5種簡易課税適用で48万円弱の納税となり
ます。
個人事業者で事業専従者給与の利用により所得税の税額が少ない方は、消費税
の課税仕入が少ない傾向がありますので、逆に消費税額は思ったより多い場合
が考えられます。
早めに税額を計算され、納税資金の手当を検討された方が良いでしょう。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.7 賃貸物件の差別化

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■□■□税理士による経営税務情報 No.21□■□■
                  発効日:2006/02/10
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□賃貸物件の差別化

オーナーさんは新築時には賃料が高くても空くことが少ないため強気ですが、
退室が出ると設備状況によっては賃料の設定を検討する必要が出てきます。
古くなればなるだけ賃料の低下は避けられませんから、他の物件との差別化を
図らなければ経営が難しくなります。
最近ではインターネット対応マンションが人気があります。工事代金は安くな
っていますので是非検討すべきでしょう。
セキュリティの面でも入居者は敏感ですから玄関部分の照明及び防犯カメラの
設置等も、人気を上げる方法と思われます。
耐震偽造問題で中古マンションの値段は弱含みで推移すると想定されますが、
貸付の賃料は地域相場から大きく下がるとは思われません。
中古物件を購入し、賃貸に回している方の利回りは良くなることも予想されます。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.7 キャッシュフロー会計

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■□■□税理士による経営税務情報 No.20□■□■
                  発効日:2006/02/03
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□キャッシュフロー会計

毎月の試算表を会計の経営者や会計担当者に説明すると、利益が出ているのに、
資金繰りが苦しいと言われることがあります。
会計処理は、発生主義のため売上金が入る前、請求書の発行段階で売上を計上
します。
毎月の売上、利益が計上されても売上金が入金されない限り、試算表上だけの
利益となります。
利益があるのに支払う現金がないと黒字倒産の可能性もあります。
利益に代わってキャッシュフロー(現金収支)の増減を会計の中心に置く
キャッシュフロー会計では営業活動、投資活動、財務活動に区分し、どの分野
で資金の過不足があるかを分析し、企業の健全性を判断します。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.7 消費税の還付

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■□■□税理士による経営税務情報 No.19□■□■
                  発効日:2006/01/27
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□消費税の還付

税金は納付するものとイメージが強いものですが大きな投資、特に賃貸不動産
の建設をする場合は、消費税の還付がないか検討すべきです。

1.課税売上は発生するか
居住用の家賃収入には消費税は課税されませんが、店舗、事務所、駐車場の賃
貸料には消費税が課税されます。
課税売上高が1000万円未満の場合は前もって課税事業者選択届提出所を提出
しておきます。

2.課税仕入額は課税売上額を上回るか、課税仕入に非課税部分が含まれている
場合、課税売上割合に比例する部分が控除の対象となります。
課税仕入に対する消費税から課税売上の消費税の額を差し引き額が還付税額と
なります。

3.消費税各種届の点検
消費税の申告に当っては各種の届出書を前もって提出する必要がありますので、
新規の物件取得などの事業計画があれば早めに届出書類の点検が必要です。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.6 家賃滞納対策

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■□■□税理士による経営税務情報 No.18□■□■
                  発効日:2006/01/20
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□家賃滞納対策

世間で言われている程、景気は良いとは思えない現状では、家賃滞納は避けて
通れません。
不幸にも家賃滞納が発生した場合、病気と同じで早期発見・早期対処が大切で
す。
借主は、家賃支払が遅れても何の連絡もない場合、家主はうるさくない人と判
断し、滞納を重ねます。
滞納対策として以下を参考にして下さい。

1. 一日でも賃料の入金が遅れた場合でも直ぐに電話か書類で連絡しましょう。
入金を忘れている場合もあります。
家賃督促通知のフォームをパソコンに入力しておけば便利です。
何度もうるさく連絡をとれば払う確率も高くなります。
お金が十分でない人はうるさい相手から順番に支払います。

2. 借主本人の連絡で解決しない場合連帯保証人へも滞納の事実を連絡します。
連帯保証人が親の場合、支払ってくれる可能性は高くなります。

3. 督促書面を2?3回提出しても借主、連帯保証人が支払わない場合「配達証
明付き内容証明郵便」を発送し、延滞賃料の特定と条件付の契約解除の意思表
示を通知します。
内容証明は連帯保証人にも発送すると効果的です。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.6 業種転換の必要性

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■□■□税理士による経営税務情報 No.17□■□■
                  発効日:2006/01/13
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□業種転換の必要性

バブル以降、赤字が続く中小企業は多い。
自社の赤字要因は何かを追及し、市場環境が不利であるならば、有利な新市場
に挑戦しなければ、企業の衰退、倒産は避けられない。
私の顧問先でも特に製造業では厳しい状況が多い。
決断力をもって、リスクを突破し、赤字から脱却して欲しい。
脱却のためには、まず、今後の成長分野、成長産業、成長商品を探求しなけれ
ばならない。
消費者に数多く会い、何を望んでいるか、又自分の生活の中で何か不便はない
か、常に発見する努力が必要です。
探求が終わったならば、その製品、分野は自社の技術で対応できるのか、資金は
十分か等々経営者の判断が必要となる。
業種転換に限らず赤字克服の改善実行にも経営者の決断が一番重要と思われる。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.6 上場株式の売却益課税

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■□■□税理士による経営税務情報 No.16□■□■
                  発効日:2006/01/06
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□上場株式の売却益課税

明けましておめでとうございます。
昨年末は大企業の業績が良くなり株が大幅に上昇し、税収も大きく増えました。
それに比べ中小企業は厳しい状況がなかなか好転しませんでした。
今年こそは、中小企業の経営者の方々が良くなったと実感できる年になって欲
しいと思っております。
本年もどうぞよろしくお願いします。

昨年末は証券会社の誤入力により20代の方の多額の株式売却益が話題となり
ましたので現在の上場株式の税制について書いてみます。

1. 上場株式売却益の税率

平成15年1月より申告分離課税制度となり、平成19年12月末までの税率は
10%(所得税7%住民税3%)となっています。
平成20年1月からは20%(所得税15%住民税5%)となりますので平成19
年までの上場株式売却益は大変有利です。

2. 損失の繰越控除

一年間の収支の結果、損失が発生した場合には、毎年確定申告をすることによ
り3年間損失を繰り越すことができます。

3. 特定口座の利用

取引をしている証券会社で特定口座を開設すると、損益を自動計算して年間取
引報告書を作成してくれます。
取引報告書を添付すると確定申告が簡単です。又、源泉徴収有を選択すると確
定申告は不要となります。

4. 優遇税率の恩恵

株式相場は昨年より力強い状況が続いております。
他の所得より税率が低く優遇されていますので株式売却益で資産を増大させる
方が増えそうです。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.5 賃料の決定

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■□■□税理士による経営税務情報 No.15□■□■
                  発効日:2005/12/30
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□賃料の決定

賃料の決定は、賃貸業の収支を一番左右しますので、慎重に検討します。
1. 地域的な相場情報の収集
住宅情報誌の最近号でタイプ別、築年数が同じくらいの物件を探し、参考
にします。
業者のホームページで賃料情報も集められます。

2. 建築費借入返済のため賃料をなるべく高めに設定したいのが一般的な希望
ですが、相場より高くすることで長く空室が続くと、かえって返済に苦し
みます。相場より少し安めの設定が長く安定するコツだと思います。

2. 新築物件は人気がありますので、賃料が少し高めでも空室なしの状態でスター
トできますが、一度退去されると中古物件となるため、高い賃料のままでの
契約は難しくなります。
又、契約更新時には賃料の引き下げ等の希望が入りますので、あまり欲ばら
ないのが経営安定の必要条件です。 



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.5 借入余力

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■□■□税理士による経営税務情報 No.14□■□■
                  発効日:2005/12/23
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□借入余力

バブル期の借入金返済で経営に苦しんでいる会社は全体的に少なくなっていま
すが、中小企業の中には未だ見うけられます。
都市銀行は中小企業の融資に熱心になり始めていますが、以前と比較して利
益率の低下した現状ではバブル期以降の苦しみを安易な借入で再度経験しない
様注意すべきです。
一般的に借入金の額は業種によっても違いますが月商の6ヶ月が限度と言われ
ています。
低金利の現状では資出金利が少ないため負担が軽いと思われますが今後金利
が上ると予想されますので、返済可能額は余裕を持って計算すべきです。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.5 平成17年分年末調整

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■□■□税理士による経営税務情報 No.13□■□■
                  発効日:2005/12/16
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□平成17年分年末調整

いよいよ年末調整の時期となりました。
まず昨年と比べ変わった点を挙げてみます。

1. 老年者控除が廃止されました。
昨年まで所得者本人が65歳以上で合計所得1000万円以下の場合50万円控
除できました。

2. 社会保険料の支払い証明書の添付が義務付けられました。
昨年まで、社会保険料については、証明書の添付又は提示不用とされていま
したが、未納付にも拘らず控除をしていた不正が見つかったため、証明書の
添付をすることとなりました。

3. 住宅借入金等特別控除適用対策の拡大。
今回の改正により、適用対象となる中古住宅の範囲に、地震に対する安全
上、必要な構造方法に関する技術基準又はこれに準ずるものに適合する一
定の中古住宅が追加されました。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.4 空室対策

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■□■□税理士による経営税務情報 No.12□■□■
                  発効日:2005/12/09
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□空室対策

古くなったアパート・マンションでは空室が多くなっております。
その対策としては以下の方法が考えられます。

1. 礼金、敷金の引き下げを行う
  2ヵ月のところを1ヶ月とする。
  空室の期間が長引くと減収が大きくなりますので減収額を押えるために
も、礼金などを少なくしてお客様を引きつける必要あります。
  最近は礼金0の物件も増えています。

2. 設備を充実させる
  インターネットをされる入居者が増えていますので、建物までインター
ネット配線工事を依頼して、入居者がインターネット契約をできるよう
にする。
  最近、建物までの配線工事が期間限定で無料であったり、安くなってい
ますので、コスト負担は低くなっています。
  床は畳よりフローリングが人気がありますので、リフォーム時に思いき
ってフローリング工事を行う。
  長い期間では、入居者入れ替えごとの畳工事がなくなりますのでコスト
を考えると有利と思われます。

3. 1?2で効果がない場合、月額賃料の引き下げを検討すべきです。新しい
賃貸物件が増え、条件は厳しくなっていますので、付近の相場を検討し
て対処すべきでしょう。

4. いずれにしても最近の賃貸業では経営者感覚が必要です。適切なスピード
ある決断が求められています。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.4 新会社法について

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■□■□税理士による経営税務情報 No.11□■□■
                  発効日:2005/12/02
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□新会社法について

2006年4月から新会社法が施行されます。

1. 新会社設立の最低資本金制度が撤廃されます。資本金1円以上で可能なた
め起業しやすくなります。

2. 新会社は株式会社となります。
既存の有限会社は、株式会社に移行する手続きをとるか、有限会社として
存続するか選択することになります。

3. 取締役1名で会社設立ができます。監査役の設置は任意です。
  取締役、監査役の任期は、定款で最長10年にできます。

4. 新たな計算書類が導入されます。
  現在の営業報告書が事業報告書に、利益処分案が株主持分変動計算書に変
更されます。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.4 贈与税と相続時精算制度

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■□■□税理士による経営税務情報 No.10□■□■
                  発効日:2005/11/25
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□贈与税と相続時精算制度

平成15年度の税制改正で新設された贈与税の相続時精算制度を選択すると
2500万円まで無税で親から子へ贈与できます。
条件として満65歳以上の親から満20歳以上の子に対する贈与に限られます。
平成17年12月31日までの住宅取得のための資金贈与については、親の年齢
が満65歳以上である必要がないうえ、非課税枠が1000万円上乗せされ、3500
万円とされます。
贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、制度選択の届出書を贈与
税の申告書に添付して税務署へ提出します。
この制度を選択した場合、相続時には、贈与財産の価額は贈与された時の時価
で相続財産と合算されます。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.3 管理会社の設立

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■□■□税理士による経営税務情報 No.09□■□■
                  発効日:2005/11/18
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□管理会社の設立

●賃貸事業を法人化することのメリット
個人の所得税と住民税は累進課税となっていますので、法人税率よりも高く
なる場合があります。
又、会社から給料をとることにより、給与所得控除を利用することもできま
す。
親族を役員にして、従事させることにより所得の分散が計れ、相続税対策と
しても有効です。
法人化については3つの方法があります。

1.不動産所有法人の設立
 マンション他賃貸物件を所有する法人を設立する方式。
 法人の出資者は、親族とすると相続税上有利である。
 贈与税の年間非課税額は、110万円のため家族1人当り110万円の出資分
を贈与しスタートすることが出来る。
 マンション購入代金の不足分は金融機関からの借入で補う。
 個人所有の土地に法人所有のマンションを建てる場合には、会社は個人に
地代を支払うが「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば
借地権の課税は行われない。

2.管理委託規約の法人設立
 親族を役員とした管理会社を設立し、不動産の所有者である個人と管理委
託契約を結び、管理料を受け取る方式。
 管理料は一般的に家賃収入の5?8%となっている。

3.一括借り上げの法人設立
 不動産管理会社を設立し、個人から一括借り上げ家賃保証をする方式。
 会社は家賃保証をしているため、管理料は高くなり、一般的には10?15%
程度となっています。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.3 起業を成功させるための条件

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■□■□税理士による経営税務情報 No.08□■□■
                  発効日:2005/11/11
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□起業を成功させるための条件

平成18年4月1日より「新会社法」が施行され、株式会社の設立が簡単にな
ります。
資本金1円でも株式会社が設立出来ますので、著しく会社の数が増加すると思
われます。
リストラにより仕方なく起業する方、恵まれた職場を捨て、夢のために起業す
る方さまざまですが、その成功率は大変厳しいものです。
成功させるための条件を書いてみますので、参考にして下さい。

1. 事業開始から当面は24時間営業中くらいの心構えでないと新規顧客はつ
かめません。
 サラリーマン時代の勤務時間内の営業では同業他社に勝てません。

2.業種の選定に十分の研究が必要です。
 外から見て儲かっている業種なのでとりあえず起業してみよう、では必ず
失敗します。
 社会的ニーズがあるのか、今後の将来性はあるのか、情報収集を十分行い
ましょう。

3.資本金は多いに越したことはありません。
 仮にも起業を行いたい方は、スタートから全額借金で済まそうと甘い考
えを持ってはいけません。
 計画的に資本金を貯め、足らない分を借入金に依存すべきです。

4.周りに人材がいるか
 経営者が苦手の部門を任せられる人材が必要です。
 人を雇う資金がない場合、専門家に任せる決断も必要です。

5.サラリーマン時代と違い、全責任は自分自身にかかります。
 苦難にもめげず仕事に対する情熱を持ち続けられるかが大切です。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.3 貸倒損失の関係書類保存

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■□■□税理士による経営税務情報 No.07□■□■
                  発効日:2005/11/4
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□貸倒損失の関係書類保存

税務調査では、貸倒れの理由については厳しくチェックされますので、原因
書類は以下の事例に応じ、しっかり保存しておくべきです。

1貸金等が法律的に切り捨てられた場合
 ・・・裁判所からの再生計画認可決定の通知書等

2.関係者の協議決定の場合
 ・・・債務者集会の協議決定通知書等

3.債務者の債務超過が継続し、弁済を受けられないと判断し、債務免除
をする場合   
 ・・・債務者に発送した内容証明の写し等

4.債務者との取引を停止して以降1年を経過した場合
 ・・・債務者に発行した請求書、納品書の控え等

5.債務者が倒産、転居等で行方不明の場合
 ・・・転居先不明として返送された郵便物等



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.2 マンション投資の利回り

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■□■□税理士による経営税務情報 No.06□■□■
                  発効日:2005/10/28
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□マンション投資の利回り

投資用マンションが高利回りをうたい取引が増加しています。
表面利回りで何%と不動産広告に表示がありますが、不動産賃貸では国定資産
税、管理費、修繕費、募集広告費、不動産仲介料、借入利息等が必要となりま
す。
このためローンを利用した場合、実質利回り1%以下のケースもあります。
新築マンション投資では、購入価格が割高のため、利回りは低くなり、将来の
転売益も厳しいと思われます。
投資効率を望むなら、中古物件の方が良いと思われます。
購入価格は新築より安いが、家賃収入は新築に比べ大幅に低くはないため利回
りは高くなります。駅から10分以内で建築10年未満、管理状況良好なら中
古物件でも不動産賃貸業として維持できると思われます。



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.2 国民生活金融公庫の活用

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■□■□税理士による経営税務情報 No.05□■□■
                  発効日:2005/10/21
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□国民生活金融公庫の活用

上場会社の決算発表では、増収、増益が目立ち始め、銀行も不良債権処理が終
わり、収支改善が明確となりましたので、いずれ貸付金利も上昇すると思われ
ます。
低金利での借入を維持するには国民生活金融公庫の融資が有効です。
融資利率も借入目的によって違いますが、低いものは1%以下で利用できます。
最初の借入時に手続き、書類の用意等に少し時間がかかりますが、二度目から
は、融資が短時間で実行されます。
大企業に比べまだまだ経営環境の厳しい中小企業では、少しでもコストダウン
を続けるべきでしょう。



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2006年05月16日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.2 減価償却資産の損金算入特例

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■□■□税理士による経営税務情報 No.04□■□■
                  発効日:2005/10/14
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□減価償却資産の損金算入特例

資本金1億円以下、常に使用するのが14人以下の法人では、30万円未満
の償却資産は全額損金算入できる。
本来、10万円未満の少額資産は全額損金算入でき、20万円未満は3年間
で3分の1ずつ均等償却ができるとなっている。
「30万円未満の損金算入特例」は平成18年3月末までの借地ですから、
適用は是非検討下さい。



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2006年05月16日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

【不動産賃貸】No.1 人気のある賃貸物件

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■□■□税理士による経営税務情報 No.03□■□■
                   発効日:2005/10/7
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□不動産賃貸No.1 人気のある賃貸物件

不動産仲介でお客様の希望をお聞きしますと下記の様になります。これからマ
ンション・アパートを建設される方は参考にして下さい。

1.バストイレ別
2.フローリング
3.ガスキッチン
4.日当り良好
5.洗濯機置場室内
6.自転車置場有
7.最寄り駅から徒歩10分以内
8.バルコニー有
9.オートロック
10.2階以上
11.インターネット接続配線有



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2006年05月16日 | 不動産賃貸 | トラックバック:- | コメント:-

【経営】No.1 役員退職金の支給

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■□■□税理士による経営税務情報 No.02□■□■
                   発効日:2005/9/30
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□経営 No.1 役員退職金の支給

利益を計上している会社で役員退職があった場合、節税法として役員退職金
の支給は有効な手段です。
会社の課税利益を減らし、同族会社の株式評価対策にも効果があります。
1.適正な退職給与額
退職時の最終適正役員報酬月額×勤続年数×適正な功績倍率=適正退職
給与支給額
2.死亡役員遺族弔慰金
不幸にも役員が死亡された場合は功労金と区別して遺族に弔慰金を支給
したほうが各税法で有利です
 以下の金額内は相続税、所得税法上課金されません。
イ.死亡が業務上の死亡である時
会社から受ける弔慰金等のうち、その役員死亡当時における賞与以
外の普通給与の3年分に相当する金額
ロ.死亡が業務上の死亡でない時
会社から受ける弔慰金のうち普通給与の半年分に相当する金額



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2006年05月11日 | 経営 | トラックバック:- | コメント:-

【税務】No.1 消費税の改正

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■□■□税理士による経営税務情報 No.01□■□■
                   発効日:2005/9/23
            堤邦雄税理士事務所ホームページ
          http://tsutsumizeirishi.fc2web.com/
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■□第一号発行のご挨拶
皆様、はじめまして。税理士の堤邦雄です。
突然の解散による衆議院選挙も自民党の大勝で終わり、増税が心配されます。
平成17年になり、毎月法人の消費税申告書を作成していますと、消費税の
税負担が著しく増加していると実感します。消費税額の納税資金を運転資金
とは別に積立てするようにしないと決算後、資金繰りで苦労します。
私は、税理士として開業して25年目になります。その間、顧問先への税務指
導、税務調査の立会、経営者から経営の相談等受けてきました。
大企業の好調さに比べ、中小企業は元気がありません。日本が復活するため
には、中小企業が元気をとり戻すのが一番と考えます。
又、不動産仲介会社も併設しておりますので、これまでに携わった事例等で
経営者、賃貸物件のオーナー様等のお役に立てればと思い、メルマガを発行
いたします。
【税務】【経営】【不動産賃貸】のジャンルで掲載します。

■□【税務】No.1 消費税の改正
平成15年度税制度改により消費税法が改正され平成17年の納税が増加して
います。
簡易課税制度の適用上限の引下げ(改正前2億円→改正後5000万円)
今まで簡易課税で納税してきた売上5000万円超の会社が17年度の消費税申告
で本則課税で納税していますので業種によっては多額の増加となっています。
事業者免税点の引下げ(改正前3000万円→改正後1000万円)
平成15年度に課税売上1000万円超の個人・会社は平成17年度分から消費税の
申告納税が必要です。
本則課税の場合課税仕入等の記録帳簿と請求書等の両方の保存が必要となり
ます。
簡易課税を選択した場合、納税額が少なくなる場合がありますので早めに検
討し「消費税の課税制度選択届出書」を提出して下さい。




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2006年05月11日 | 税務 | トラックバック:- | コメント:-

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